房屋未过户，房屋征收补偿归谁所有(yǒu)？
裁判规则
1.房屋买卖协议的当事人不能(néng)提供证据证明其是涉案被拆除房屋的所有(yǒu)权人的，依法不具有(yǒu)提起房屋征收诉讼的原告主體(tǐ)资格——倪江与徐州市鼓楼區(qū)人民(mín)政府行政强制案
本案要旨：房屋买卖协议是否有(yǒu)效以及涉案房屋所有(yǒu)权是否转移不属于房屋征收补偿案件的审查范围。房屋的所有(yǒu)权争议应当通过民(mín)事诉讼的途径予以解决。房屋买卖协议的当事人不能(néng)提供证据证明其是涉案被拆除房屋的所有(yǒu)权人的，该当事人与房屋征收部门强制拆除涉案房屋的行為(wèi)之间不具有(yǒu)行政法上的利害关系，依法不具有(yǒu)提起诉讼的原告主體(tǐ)资格，法院应裁定驳回起诉。
审理(lǐ)法院：江苏省高级人民(mín)法院
案号：（2015）苏行终字第00440号
案例来源：法信精选
2.因未办理(lǐ)房屋过户登记而未取得房屋所有(yǒu)权的当事人不是被征收人，与房屋强制拆除行為(wèi)没有(yǒu)法律上的利害关系——莆田市恒通汽車(chē)运输有(yǒu)限公司与莆田市涵江區(qū)人民(mín)政府、莆田市涵江區(qū)住房和城乡建设局行政征收、行政强制案
本案要旨：國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收的被征收人是房屋所有(yǒu)权人，征收补偿的对象也是房屋所有(yǒu)权人。因此，在房屋征收管理(lǐ)活动中只有(yǒu)房屋所有(yǒu)权人与房屋征收及其相关行政行為(wèi)具有(yǒu)法律上的利害关系。因未办理(lǐ)房屋登记而未取得涉案房产的所有(yǒu)权的当事人不是被征收人，与房屋强制拆除行為(wèi)没有(yǒu)法律上的利害关系，不具有(yǒu)房屋征收行政诉讼的原告资格。
审理(lǐ)法院：福建省高级人民(mín)法院
案号：（2015）闽行终字第289号
案例来源：法信精选
专家观点
1.征收房屋时，房屋未办理(lǐ)过户登记的补偿
征收房屋时，被征收房屋已经进行交易但未办理(lǐ)过户登记的现象，是比较常见的现象。
根据《物(wù)权法》第9条规定:“不动产物(wù)权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有(yǒu)规定的除外。”依据该规定，房屋买卖未办理(lǐ)过户登记的房屋所有(yǒu)权仍归房屋出卖人所有(yǒu)，买受人仅享有(yǒu)根据合同约定要求出卖人交付房屋、配合办理(lǐ)过户的债权。根据《征收条例》第2条规定，房屋征收的补偿对象為(wèi)房屋所有(yǒu)权人。
依据上述规定，征收房屋时房屋已经进行交易但未办理(lǐ)过户登记的，房屋征收部门仍应当对房屋出卖人给予补偿。但房屋征收实践中，房屋交易未办理(lǐ)过户登记手续，但房屋已经交付买受人使用(yòng)的现象是比较常见的。此时，如果仍按照法律规定对房屋出卖人进行补偿，则有(yǒu)可(kě)能(néng)导致房屋买受人拒绝搬迁的现象发生。同时，房屋买受人支付了購(gòu)房款既未获得交易房屋的产权，也未获得房屋征收补偿，虽然其可(kě)以通过合同向出卖人主张债权，但却无形中加剧了社会矛盾的产生，对社会的和谐稳定非常不利。
对此，筆(bǐ)者认為(wèi)，征收已经进行交易但未办理(lǐ)过户登记的房屋，如果买卖双方没有(yǒu)争议，可(kě)以在房屋管理(lǐ)部门出具相关证明的情况下将房屋买受人确定為(wèi)被征收人，或者在买卖双方协商(shāng)一致并履行一定手续的情况下将征收补偿直接发放给买受人。如果买卖双方存在争议，可(kě)按人民(mín)法院或仲裁机构作出的生效司法文(wén)书的内容确定房屋所有(yǒu)权人；补偿方案确定的签约期限届满，买卖双方争议未解决的，可(kě)按房屋所有(yǒu)权人不明确，由房屋征收部门报请市、县级人民(mín)政府按照补偿方案作出补偿决定。
（摘自《國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收与补偿实務(wù)指南》，褚建好、肖勇、张永魁著，中國(guó)政法大學(xué)出版社2012年5月出版）
2.房屋征收补偿应考虑对房屋现实居住人的保护
从此立法的变化上可(kě)以看出：对合法有(yǒu)效合同的保护，不轻易否定或解除该合同更符合市场经济规律，也更符合现实國(guó)情。结合到我们讨论的此类案件，房屋买卖合同已成立多(duō)年，且买方居住多(duō)年，事实上已形成了对该房屋社会观念上的所有(yǒu)和生活上的依赖。
先不论房屋被强制拆迁卖方是否还有(yǒu)过户的义務(wù)与必要性，拆迁补偿的初衷為(wèi)对现实居住人丧失居住场所的补偿和安慰，其补偿款為(wèi)给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济支持，而作為(wèi)多(duō)年前已将房屋卖给对方且已得到相应价款的房屋卖方，其利益不会因房屋被拆迁而受损或得不到保护，而本案中如果买方当事人获得了拆迁补偿款，则对尚欠卖方的部分(fēn)購(gòu)房款更增加了其偿还能(néng)力，甚至卖方可(kě)以向法院依标的的密切联系原则提出在补偿款范围内自身债权具有(yǒu)优先性。
（摘自《房屋买卖后未过户的效力认定》，作者：李國(guó)军、梁明山(shān)，载《人民(mín)司法（案例）》2015年第6期）
法律依据
1.《國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收与补偿条例》
第二条 為(wèi)了公共利益的需要，征收國(guó)有(yǒu)土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有(yǒu)权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
2.《中华人民(mín)共和國(guó)行政诉讼法》（2017修正）
第二十五条 行政行為(wèi)的相对人以及其他(tā)与行政行為(wèi)有(yǒu)利害关系的公民(mín)、法人或者其他(tā)组织，有(yǒu)权提起诉讼。
有(yǒu)权提起诉讼的公民(mín)死亡，其近亲属可(kě)以提起诉讼。
有(yǒu)权提起诉讼的法人或者其他(tā)组织终止，承受其权利的法人或者其他(tā)组织可(kě)以提起诉讼。
人民(mín)检察院在履行职责中发现生态环境和资源保护、食品药品安全、國(guó)有(yǒu)财产保护、國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)权出让等领域负有(yǒu)监督管理(lǐ)职责的行政机关违法行使职权或者不作為(wèi)，致使國(guó)家利益或者社会公共利益受到侵害的，应当向行政机关提出检察建议，督促其依法履行职责。行政机关不依法履行职责的，人民(mín)检察院依法向人民(mín)法院提起诉讼。
3.《最高人民(mín)法院关于执行<中华人民(mín)共和國(guó)行政诉讼法>若干问题的解释》
第十二条 与具體(tǐ)行政行為(wèi)有(yǒu)法律上利害关系的公民(mín)、法人或者其他(tā)组织对该行為(wèi)不服的，可(kě)以依法提起行政诉讼。
4.《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)建筑物(wù)區(qū)分(fēn)所有(yǒu)权纠纷案件具體(tǐ)应用(yòng)法律若干问题的解释》
第一条 依法登记取得或者根据物(wù)权法第二章第三节规定取得建筑物(wù)专有(yǒu)部分(fēn)所有(yǒu)权的人，应当认定為(wèi)物(wù)权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商(shāng)品房买卖民(mín)事法律行為(wèi)，已经合法占有(yǒu)建筑物(wù)专有(yǒu)部分(fēn)，但尚未依法办理(lǐ)所有(yǒu)权登记的人，可(kě)以认定為(wèi)物(wù)权法第六章所称的业主。
