售二手房：哪些房子可(kě)以卖？
被司法机关查封扣押的房屋、权属有(yǒu)争议的房屋等属于绝对不能(néng)出售的房屋，而经济适用(yòng)房则是法律规定的限制出售的房屋。
要卖房首先要保证房子是可(kě)以卖的，山(shān)东征地律师根据房屋的性质有(yǒu)绝对禁止交易和限制进行交易两种情形。
(一)哪些二手房绝对不能(néng)卖
l被司法机关和行政机关依法查封、扣押的房屋。國(guó)家的司法机关如法院、检察院等，行政机关如公安机关、海关等代表國(guó)家行使司法权和行政权，其对房屋的查封和扣押就是行使上述权力的體(tǐ)现，其目的是限制所查封、扣押房屋所有(yǒu)权的转移。由于司法权力和行政权力的行使不受任何國(guó)家机关、单位和个人的干涉，所以，房屋产权的转让行為(wèi)不得对抗这种司法权力，所以房屋产权人转让房屋的行為(wèi)就会被禁止，否则，是扰乱司法的行為(wèi)，将会受到法律的制裁。
2依法收回土地使用(yòng)权的房屋。房屋是依附于土地的，房屋的所有(yǒu)权必须是以土地的合法使用(yòng)权為(wèi)前提的，当土地的使用(yòng)权被國(guó)家依法收回时，那么，根据“房随地走”的原则，房屋的所有(yǒu)权也要转移，國(guó)家视情况给予房屋所有(yǒu)权人适当的补偿，房屋的产权人因此失去了处置房屋的权利，在这种情况下房屋是无法进行转让的。
3未经其他(tā)共有(yǒu)人书面同意出卖的共有(yǒu)二手房。房屋所有(yǒu)权共有(yǒu)意味着房屋的所有(yǒu)权人不是一个人，例如，两方或多(duō)方共同出资取得的房产、多(duō)个继承人因继承而获取的房产等，其中最典型的就足夫妻双方婿后取得的房产属于夫妻共同财产。在共有(yǒu)的状态下，共有(yǒu)人对房屋均享有(yǒu)权利，这时如果共有(yǒu)人之一擅自将房屋出售，实际上是将其他(tā)共有(yǒu)人所占有(yǒu)的房产份额也进行了处分(fēn)那么势必侵害其他(tā)共有(yǒu)人的利益，為(wèi)此，共有(yǒu)人如果处分(fēn)房屋应征得其他(tā)共有(yǒu)人的书面同意。否则，即使进行了处分(fēn)，这种处分(fēn)也足无效的。
4权属有(yǒu)争议的房屋。权属有(yǒu)争议意味着产权主體(tǐ)的不确定性，产权到底属于准还未作出最终结论。如甲与乙因同一房屋的权属引起争议，甲将乙诉至法院，在法院未就权属问题作出最终的裁判前，房屋是不能(néng)进行出售的。
5未依法登记领取权属证书的房屋。其中一种特殊的情况是期房转让。期房是相对于现房而言的，指开发商(shāng)取得商(shāng)品房预售许可(kě)证后到完成商(shāng)品房初始登记之时的商(shāng)品房，商(shāng)品房预售许可(kě)证表明开发商(shāng)有(yǒu)预售的资格，商(shāng)品房的初始登记是指开发商(shāng)取得整个商(shāng)品房的所有(yǒu)权证，或者叫大产权证。所谓现房是指已经完工的房地产项目，在经过有(yǒu)关部门验收后，可(kě)取得大产权证，办理(lǐ)初始登记。購(gòu)房者在这一阶段購(gòu)买商(shāng)品房时应签订现房出售合同。
在期房成為(wèi)现房之前，更容易形成投机性炒房和投资型購(gòu)房，从而导致泡沫的产生，因此转让过程中蕴含着巨大的风险。20世纪90年代初期，海南的“炒楼花(huā)”也就足“炒期房”，最后的结果足出现了大量的烂尾楼，直接对房地产市场造成了巨大的损害，為(wèi)此，建设部、國(guó)家发展和政革委员会、财政部、國(guó)土资源部、中國(guó)人民(mín)银行、税務(wù)总局、银监会等七部门发布的《关于做好稳定住房价格工作意见》，明令禁止期房转让。禁止商(shāng)品房预購(gòu)人将購(gòu)买的未竣工的预售商(shāng)品房再行转让；在预售商(shāng)品房竣工交付、预購(gòu)人取得房屋所有(yǒu)权证之前，房地产主管部门不得為(wèi)其办理(lǐ)转让等手续；房屋所有(yǒu)权申请人与登记备案的预售合同载明的预購(gòu)人不一致的，房屋权属登记机关不得為(wèi)其办理(lǐ)房屋权属登记手续。实行实名制購(gòu)房．推行商(shāng)品房预售合同网上及时备案，防止私下交易行為(wèi)。
6已抵押，但是没有(yǒu)将出卖情况书面通知抵押权人的房屋。我國(guó)《物(wù)权法》明确规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代為(wèi)清偿债務(wù)消灭抵押权的除外。
7房政房与单位有(yǒu)特殊约定不允许转让的（如校产、院产、军产等）的房屋。校产、院产、军产等因為(wèi)其特殊性，通常这些单位的房子都在一个大院里，房屋只出售给自己的员工，外人不适宜居住，因此这砦单位在房改售房时通常都对房屋的再次转让作了特殊约定。
（二）哪些房子是属于限制出售的
从房产证书的性质来看，房屋产权划分(fēn)商(shāng)品房、经济适用(yòng)房、房改房等。关于不同房屋的属性参见本书第一篇。这里讲的限制出售的房屋主要有(yǒu)以下几类：
1经济适用(yòng)住房。经济适用(yòng)住房只能(néng)自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。購(gòu)买经济适用(yòng)住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用(yòng)住房的，可(kě)向購(gòu)买人户口所在區(qū)县住房保障管理(lǐ)部门申请回購(gòu)，回購(gòu)价格按照原价格并考虑折旧和物(wù)价水平等因素确定。
購(gòu)买经济适用(yòng)住房满5年的可(kě)以按市场价进行销售，出售时应当按照届时同地段普通商(shāng)品住房和经济适用(yòng)住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回購(gòu)；購(gòu)房人也可(kě)以在补缴政府应得收益后取得完全产权。
2房改房。按成本价購(gòu)买的公房，个人享有(yǒu)完仝的产权，二次转让时在按规定缴纳相关税费后，收入全部归产权人个人所有(yǒu)。转让时需按当年成本价1%补交土地出让金。
标准价房转让时，在按规定缴纳税费井扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有(yǒu)。同时，也可(kě)以向房屋所在區(qū)、县國(guó)土房管局交易管理(lǐ)部门申请按当年房改成本价的6%补交房价款后，按照房改成本价的有(yǒu)关政策上市出售已購(gòu)公有(yǒu)住房。
3限价商(shāng)品住房。限价商(shāng)品住房未满5年不得上市出售，满5年的可(kě)以按市场价销售，但需补交35%的收益。
